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楼市回暖?恒大打折,碧桂园裁员,万科再喊“活下去”正文

类别:非主流意境 | 点击: | 日期:2019-03-13

这个春天,楼市比想象中更复杂。

这两周,“深圳8000万豪宅秒光”、“广州再出新地王”、“燕郊楼市回暖”、“南京3000人看房团”的消息不断刷屏,似乎“楼市小阳春”已经到来,“金三银四”已在路上。

然而,三大房企不约而同有所动作。就在2月最后一天,恒大宣布全国住宅都可9折出售,而媒体报道碧桂园开启大规模人员调整,有部门已确定裁员50%。与此同时,万科郁亮在内部邮件中再喊“活下去”,表示宏观形势比想象中更严峻。

与市场的蠢蠢欲动相比,身在局中的房企却一个比一个谨慎。这意味着什么?

01

打折、裁员活下去

许多事情要连起来看。

2月25日,万科周刊曝光了郁亮的内部邮件。在这份名为“收敛聚焦,巩固提升基本盘”的内部邮件中,郁亮指出:

不要再寄望于“触底反弹”宏观形势不复以往,不是过了今年、明年就会好转,我们需要做好长期准备。

万科的谨慎一如既往。去年9月,万科因“活下去”陷入舆论漩涡,这一次只是换了一个表述,核心仍旧是在新的宏观形势下,如何更好地活下去。

与万科一样,开年不久,恒大碧桂园也都动作不断。

2月27日,恒大召开全集团营销会议,除了要继续“全员营销、员工卖房”的模式之外,同时表示:全国所有在售项目住宅可有9折优惠(受备案价影响价格除外),商铺8折优惠。

虽然这是例行公事,每年都会有类似活动,不必过度解读。但任何一件商品,打折的目的不仅在于制造声势,更在于快速回笼资金。

对于地产这个以三高一低(高周转、高负债、高杠杆、低成本)为特色的行业来说,回款就是一切,现金流就是一切。

2月28日,据澎湃新闻报道,碧桂园已开启大规模人员调整,不断有区域和员工被洗牌出局,有部门已确定裁员50%。

碧桂园对此回应称,此次调整是对碧桂园总部组织架构进行正常优化,而非裁员。

当然,只要市场销售不下滑、土地揽储规模不削减,裁员就没有必要。但如果市场形势进一步紧张,裁员就是最终的无奈选择。

事实上,去年下半年以来,多个房企都在不约而同“优化员工结构”。

02

三大指标:楼市是冷是暖?

楼市向来是一个炒作盛行的市场。

所谓“南京3000人抢房”只是某平台组织的例行商业活动,年年如此,同一模式已经用了七年,没有任何新意。

“燕郊一夜暴涨7000元”只是单个住宅价格的调整,炒作居多。

深圳8000万豪宅秒光,这向来是富人的游戏,与全国楼市没有任何关系。

市场究竟有没有回暖?除了关注开发商的真实动向之外,更值得关注的是销售数据、土地市场和二手房这三个指标。

先看销售数据,下滑趋势仍未扭转,只是部分一二线热门城市有所复苏。

中金报告预计,1-2月全国商品房销售面积同比下跌10%,比去年第四季度的下跌2%显著扩大。考虑到推盘量仍处低位,购房人情绪未复苏且三四线城市面临高基数问题,3月跌幅料进一步扩大至10%以上。

再看土地市场,火热也只是局部现象,全国整体土地市场热情仍有待恢复。

最新全国土地市场交易情报显示,2019年1月,全国300个城市土地出让金总额为3266亿元,环比减少39%,同比减少15%。而上年同期,300城市土地出让金同比增长了43%。

与此同时,全国多个省市下调卖地收入预期。四川预计2019年土地出让收入会缩水38.2%,重庆预计其政府性基金(90%都是土地出让金)缩水33%,浙江预计2019年政府性基金收入下降20.9%。

再看二手房,部分一二线城市市场回暖,但市场仍在底部运行。

根据易居房地产研究院报告,2019年1月,北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华10个城市二手房成交量为5万套,环比增长0.5%,同比下降6.4%,仍然低于2012年以来的月平均成交套数(5.6万套),二手房成交量仍处于低位盘整态势。

2月份的整体数据尚未出来,但与某些楼盘“日光式”的营销相比,无论是北京还是深圳,二手房无论是均价还是成交量,都未出现明显反弹。但过去回调已久的北京、厦门以及燕郊等地区,市场的确已经企稳。

楼市企稳,意味着底部已到;能否触底反弹,则非炒作本身所能胜任。

03

两个政策:触底反弹可能性有多大?

“楼市小阳春“是典型的人造概念,那么, 今年楼市有没有希望触底反弹?

楼市想要触底反弹,前提是已经到“底”。这里的底包括市场底和政策底。市场底不容易判断,但政策底毫无疑问已经触及。凯风君在《2019楼市往哪走?看这篇分析就够了》一文中,已对此做了分析预判。

2018年12月,住建部明确表示,要稳地价稳房价稳预期。

同月的中央经济会议则指出,要因城施策,分类指导,夯实地方政府主体责任。

而在2019年2月,央行在货币报告中,悄悄删除“中性”和“货币总闸门”的表述。

这里有三层政策含义:

一是,稳楼市已经成为2019年的重要任务。如果说过去主要是遏制房价大涨,那么如今的重心则在于防范房价大跌。所以楼市调控基本不会进一步趋紧,反而会有持续放松的可能性。

二是,楼市调控将向“一城一策”转变。由于不同城市市情不同,楼市现状存在天壤之别,未来的调控不再一刀切,地方政府将获得一定的自主权。

三是,宽货币已在路上。2018年至今,已经进行过五轮降准,加上加上麻辣粉(MLF,中期借贷便利工具)扩容,创设超级麻辣粉(TMLF,定向中期借贷便利),央票永续债互换(CBS),释放的流动性已经相当可观。

所以,楼市会逐步企稳,但会否触底反弹,乃至重拾上涨趋势,则要集中关注两个指标:限购限贷会否宽松,货币政策会否进一步宽松,同时对房地产的信贷限制有所放松。

显然,没有楼市调控实质性的宽松,没有货币之水源源不断的支撑,触底反弹的可能性就不大。

04

楼市大势之变:三个判断

不过,对于行业普遍存在的触底反弹的预期,万科郁亮表示了不同的看法。

在内部邮件中,郁亮表示,过去我们听得最多的是“触底反弹”,我们的经历也是触底反弹。但如今的宏观形势已经不是这个样子,不是过了今年、明年就会好转,我们需要做好长期准备

这背后,是楼市的大形势之变,郁亮对此做出了三个判断:

一是宏观形势。宏观形势并不乐观,“L”型走势尚未探底,一般预计到2020年左右才有可能见底。更值得关注的问题是,“L型的那一横不知道会持续多少年,日本已经持续20年还未完全走出来”。

二是人口形势面临“少子化”挑战。2018年,我国出生人口1523万人,与2017年的1723万人相比,整整少了200万人;与2016年的1786万人比较,足足少了263万人。这一趋势还会持续。

三是行业本身也面临挑战。用郁亮的话说,一方面,住宅全面短缺时代结束,政策层面继续坚持“房住不炒”的基调;另一方面,行业集中度上升,头部企业间竞争激烈,而企业转型更非易事。

郁亮表示:

“我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业”。

当然,房地产并非毫无机会可言,这个行业剩余的唯一红利就是城镇化。郁亮认为,中国的城市化进程仍在继续,房地产仍然会维持较大规模。(更多分析可参阅《1亿人口进城落户:中国房地产最后的红利》)

不过,城镇化是长期趋势,对于短期楼市的影响并不大。所以,回归当下,抛弃触底反弹的思维,回归基本盘,这是务实而谨慎的态度。

05

四个结论

每年三月,都是楼市调控政策的重要变局期。这个时间点,来自各个层面的试探总会层出不穷,各种人为炮制的小道消息也会不胫而走。

每到这个时刻,最关键的是守好基本盘,看清脚下的路。

其一,房地产企业的谨慎,不是过度反应,而是对危机的未雨绸缪。不再扩张,转而收缩,不再预期触底反弹,转而以“活下去”作为要求,这是再真是不过的市场信号。

其二,2019年的重点是防跌,目标是稳楼市。换言之,无论是大涨还是大跌,都不会被政策所允许。毕竟,大起大落,将会直接影响到经济本身。

其三,楼市会否触底反弹,重点观察三个指标和两个政策。这三个指标分别是房企销售、土地市场和二手房交易情况。两个政策,分别是限购限贷和货币政策。

其四,重点关注“一城一策”的落地。一城一策将会成为2019楼市调控的主旋律,到底哪些城市能够松绑,哪些城市还会进一步高压紧缩,在这个春天或将一目了然。

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