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未来中国人口将流入哪些城市,房地产的机会在哪里!正文

类别:非主流意境 | 点击: | 日期:2019-03-30

人口是一切经济社会活动的基础,几百年来,全球史诗般的人口大迁徙引发了区域兴衰、产业更替和霸权更迭。人口带来的居住需求更是房地产发展的基本需求,引发了各地区房地产市场的荣衰,美国东西海岸线城市群的繁荣映衬出东北部铁锈州的衰败,中国三大城市群崛起映衬出东北的没落。是什么驱动了人口大迁徙?未来中国人口向何处?带来哪些机会和挑战?

我们在业内提出了广为流行的标准分析框架:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”,基于该框架在2015年房价大涨前夜成功预测了“一线房价翻一倍”,被评为年度十大经典预测。本文是以任泽平为首的恒大研究院历经半年、耗费大量人力搜集中国近3000个县级单位基础数据分析而成。

1、人口迁移的基本逻辑:经济-人口分布平衡

影响人口迁移的因素有很多,比如自然、地理、经济、政治、社会、文化等,相关理论有拉文斯坦迁移法则、推拉理论、发展经济学二元结构理论等。从长期和根本看,决定一个区域人口集聚的关键是该区域经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距,简单地讲,就是人随产业走。理论上,在完全的市场竞争和个体同质条件下,较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入,直至该地区人均收入与其他地区持平。

我们在2016年《控不住的人口:从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》、《人口迁移的国际规律与中国展望:从齐增到分化》等研究报告中,借鉴提出经济-人口分布平衡法则作为人口迁移和集聚的基本分析框架,即区域经济份额与人口份额的分布平衡引导人口流动,并通过OECD城市功能区、美日韩等发达经济体的数据进行验证。

静态地看,当区域经济份额与人口份额的比值趋近于0时,表示该区域人均收入远低于全国平均水平,人口很可能呈净迁出状态;当该比值等于1时,表示该区域人均收入等于全国人均收入,人口净迁入规模很可能接近于0;当该比值趋近于+∞时,表示该区域人均收入远高于全国平均水平,人口很可能呈净迁入状态。动态地看,当某区域经济-人口比值处于1附近,但该地区经济增长快于全国平均水平时,人口仍将净迁入,呈现一边经济高增长、一边人口净流入的基本平衡。

在短期,由于经济波动幅度多明显大于人口增长速度,经济-人口比值受经济波动的影响更大。在长期,由于市场不完全竞争以及城市之间、个体之间等存在明显差异,因而当城市发展比较稳定时,其经济份额与人口份额的比值虽不能等于1,但将保持在1附近的水平。

在实践中,由于产业结构差异,经济-人口比值高的地区并不一定人均收入都高,比如以能源、重工业等资本密集型产业为主导的城市可能呈现GDP份额和人均GDP高、但人均收入实际一般。而在以服务业为主导的城市,人均GDP与人均收入的相对排序往往比较一致。总的来看,工业发展需要集聚,所以工业化带动城市化,人口大规模从乡村向城市集聚。服务业发展比工业更需要集聚,所以在城市化中后期,人口主要向一二线大城市和大都市圈集聚。

2、人口迁移的国际规律:从低收入地区到高收入地区,从城市化到大都市圈化

2.1全球人口迁移:从低收入地区向高收入地区,从中小城市向大城市

全球人口迁移呈现两大特点:一是在跨国层面,人口从中等、低收入国家向高收入国家迁移。根据联合国《世界人口展望(2017年修订版)》统计,1960-2015年,高收入经济体人口净流入规模累计达1.2亿,其中来自中高收入、中低收入、低收入经济体的比例分别为23.9%、59.5%、16.6%。中高收入经济体人口生活水平接近高收入经济体,迁移动力不强;低收入经济体人口虽然迁移动力强,但难以承担迁移成本;而中低收入经济体人口迁移动力强,且能够承担迁移成本。从国别看,主要是人口从东亚(中国、菲律宾、印尼、越南等)、南亚(孟加拉国、印度、巴基斯坦)、拉美(墨西哥)、非洲、中东欧向北美、西欧、中东石油富国(阿联酋、沙特阿拉伯)、澳大利亚、俄罗斯等迁移。其中,1950-2015年美国净迁入人口超过4800万、沙特阿拉伯和阿联酋净迁入合计接近1600万,德法英西意等西欧五国净迁入合计超过1100万,加拿大、俄罗斯净迁入约900万,澳大利亚净迁入近700万。日本移民政策长期较为保守,净迁入人口较少。

虽然中国、印度等新兴经济体在快速发展,但全球经济人口分布仍非常不平衡、甚至较六十多年前明显扩大,未来大规模跨国人口流动仍将持续。1960-2017年,高收入经济体经济份额从79%降至63.8%,人口份额从25.7%降至16.6%,经济份额与人口份额的比值从3.07升至1995年的4.5,再降至3.85。

未来中国人口将流入哪些城市,房地产的机会在哪里!

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